郑东新区

自2003年“18号文”出台，明确房地产行业成为国民经济的支柱产业后，中国房地产市场正式走入“黄金时代”。在这10余年时间里，郑州楼市几经沉浮，有 过房价飙升、地王频出的辉煌，也有过存量积压、降价潮袭城的哀鸿遍野。住宅成交量“两涨三落”的走势忠实地反映了这些年来郑州楼市走过的“风雨路”。

一套房价格直线上涨17倍

十几年前，郑州人均住房面积不足9平方米，如今人均住房面积约35平方米，增长了约4倍；商品房均价约600元/平方米，如今10243元/平方米，增长了17倍多。

事实上，郑州楼市从2000年后开始勃兴，2003年各大楼盘项目在郑州四面开花。2000年之后，郑州房价进入了增长的疯狂时期，2000年，郑州商品房 销售均价为1880元/平方米。2001年到2003年，此数据徘徊在2350元/平方米。2004年，郑州房价猛然跃升为2616元/平方米，开始进入 快速上涨的通道。2005年，郑州房屋销售均价达到2960元/平方米。当时的人们，无论如何也无法想象房价涨到4000元/平方米、5000元/平方米 会是什么概念，然而，2006年、2007年、2008年、2009年的数据告诉所有购房者，房价，没有最高，只有更高。

2006年郑州楼 市均价为3232元/平方米;2007年郑州楼市均价为3876元/平方米;2008年郑州楼市均价为3970元/平方米;2009年郑州楼市均价为 4910元/平方米;2010年郑州楼市均价为5536元/平方米;2011年郑州楼市均价为6787元/平方米;2012年郑州楼市均价为7365元 /平方米;2013年郑州楼市均价为7624元/平方米;2014年为8837元/平方米……时至今日，郑州市区楼盘的均价突破10243元/平方米大 关。

在房地产带动下，郑州人的投资意识也在不断增强，十几年前的郑州人对房价是没有概念的，至于新兴起来的“投资”、“投机”就更加陌生 了，那时如果有人说起“按揭”“抵押”等投资语言，很多人会一脸茫然，极少数有钱人也都到国内一线城市炒楼了。十几年后的今天，每天面对扑面而来的房地产 广告和调控新闻，楼市也就成了众人在茶余饭后议论的话题之一。“十几年前，郑州这座城市大多数的市民还居住在单位福利房的‘壳’中，后来，房地产开始全面市场化，于是，郑州市民释放出惊人的购房需求。十几年后的今天，这座城市的房价已涨了17倍多，由房地产行业所带来的整体经济效益已很难用语言进行描述。”有业内人士感慨地说。

房地产的关注程度达到了历史最高点

从2000年开始的旧城改造，不仅腾出了大量可供开发的土地， 而且催生了庞大的住宅需求。与此同时，外地人来郑州买房的热情也开始被点燃。尽管从总体上看，普通住宅房价的起伏不大，但是在2003年，高端住宅的表现 却格外引人注目，不管是办公用房还是商业用房，一个较为明显的趋势是高价位的楼盘销售涨幅都有非常明显的增长。在城东，绿地老街和顺驰第一大街已经成为当时炙手可热的高档楼盘；在西南，帝湖龙吟墅以最高售价达1380万/套价格刷新了城市别墅的新纪录；在北区，21世纪社区以其规模、位置和较早的开发时 间，也成为启蒙期的佼佼者，创造了当时那个区域的销售纪录。

2004年，随着郑东新区的建设启动，国内大型地产集团的进入，郑州市房地产市场开始高速运行，成交总量及成交价格上涨明显；2005年国家的宏观调控，暂时减缓了市场的发展速度，但并未影响到刚刚起步的郑州市房地产市场的发展势头，2006年至2007年继续保持供需两旺，价格不断攀升的局面。2008年，在全国房地产市场调整的环境下，郑州也出现了销量同比大跌的现象，但与一线城市相比，郑州市作为内地发展中城市，购房需求多以自住型购房为主，投资型购房比例较小，多看重物业的增值和保值功能，因此价格并未出现大的调整。

郑州楼市第一次真正意义上的上涨出现在2009年，那一年利好政策格外多，100㎡新房落户、购房五项新政，激发人们的购房勇气；环线开建、桥隧工程，开阔了人们的购房视野，郑州商品房市场3月份开始掀起了一波强有力的反弹，单月商品住宅销售均保持在1万套左右，已经超过2007年市场的高点。进入10月份之后，随着大型央企在一线城市掀起“地王”抢购潮，郑州土地市场也受到影响。郑州的土地市场出现了两年多以来罕有的“火爆”局面，特别是12月份，郑州市的“单价地王”频频刷新，最高地价已经达到690万元/亩。在郑州市的商品房销量剧增、价格上涨明显的市场环境刺激下，开发商的拿地热情空前高涨。

楼市调整期“三年一轮回”在曲折中攀升

2010年一轮又一轮的加息有意控制市场，但没有阻挡住继续上涨的势头，住宅成交量仍然延续2009年的9万多套。连续两年的飙升标志着郑州楼市已经发生“质变”，最明显的表现就是市民开始将买房作为投资理财方式之一，对于房地产的关注程度达到了历史最高点，“房子”成为街头巷尾人们挂在嘴边的谈资。

伴随着2011年初“限购令”的出台，一切戛然而止，高歌猛进的楼市瞬间回落至4万多套的低点，成为几年来的第二次下跌。2012年初郑州楼市从年初的“谷底”艰难攀升，曲折前行到12月75000多套圆满落幕，重压之下悄然崛起，在各种“真促销”、“实在优惠”以及降准、降息、贷款利率优惠等利好条件下， 冷清的郑州市场从5月开始销售逐渐向好。随着市场的回暖，6月份又出现了土地拍卖激烈竞价的现象。而就在7月份，一日之内又诞生俩“地王”，开发商的信心 再次被鼓舞。2013年这种疯狂成为常态，住宅成交攀升到惊人的8万多套，2013年上半年，房地产市场延续上年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面，在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。在全国房地产如此火 爆的情况下，郑州也迎来了一片大好形势，2013年上半年商品住宅，整体供不应求，3月份供求比更是达到了1∶6.73。而刚刚过去的2014年，楼市再 次遭遇重挫，与火爆的2013年相对比跌得相当惨，下半年双限松绑、降息等利好政策的提振效果十分有限，住宅成交量再度滑落至5万多套。

说起2014年的颓市，许多人都有一种“似曾相识”的感觉。没错，2008年与2011年，郑州楼市都曾经历过类似的调整期。这三次低潮，有相同之处，也有 各个年代不同的政治、经济背景。但从成交量方面来看，这三次调整期的“起点”确实一年比一年高。2000年以后郑州房地产市场发展迅速，供需两旺，整体市 场供求基本平衡，2003年、2006年、2009年和2010年处于供不应求的状况，而其他年份都是供过于求。

蓄势之年从希望到云端

2003-2013 年，是中国房地产发展最快的阶段，成为房地产的“黄金十年”，同样也是政府对房地产密集调控的十年。从2003年国务院出台的《国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知》开始，中国房地产进入蓬勃发展的阶段。通知中经济适用房被改为“具有保障性质的政策性商铺房”，“住房供应体”被商品房所代替。从此，商品房以政策的形式被确定下来，而经适房则被打入冷宫。

自此后的11年，国家对房地产出台一系列的调控政策：2005年的“国八条”、 2006年的“国六条”、2007年的“24号文”、2008年的“廉租房计划”、2009年的“土地出让政策”、2010年的“国十一条”、2011年 的“新国八条”、2013年的“新国五条”等。可中国房价却越调控越高。对房价的用词也从“稳定”、“控制”、“平抑”，直至这几年的“回归到合理价位”。

然而，人们的感受似乎是房价越调越涨。以郑州为例，房价在这十几年中狂涨17倍多，北京、上海、深圳、广州、杭州等发达城市更是十几倍地上涨，十几年中谁如果能英明决策，投资果断，基本上挣个盆满钵满，落个笑逐颜开，谁如果犹犹豫豫，瞻前顾后，则错过一次又一次机会，只能是后悔不已， 唉声叹气。过去十几年中，每次在出手购房时，一般购房人群总认为房价已经过高，肯定会跌。

回头看看十几年来的楼市，有一种现象一直在上演， 大家永远觉得当时的房价过高，并且总可以拿出一大堆理由来论述，总说这样下去要崩盘，人们对房价的承受能力总有一个时间差。房价3000元/平方米时怀念2000元/平方米，房价5000元/平方米时怀念3000元/平方米，房价7000元/平方米时怀念5000元/平方米，现在市区之内没有低于1万/平方米的房价时，人们开始怀念七八千元每平方米的房子了。

来源：中国搜索

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